疫情期间，许多关于企业和住宅租客能否免租的新闻络绎不绝地出现在大家的视线中，甚至出现了小范围的维权活动，但免租、减租的条件到底是什么呢？今天来分享一点近期的学习心得和看法，如有不足或偏颇之处，还请大家指出共同探讨学习！

要谈疫情期间的交租义务如何履行，首先不能避开要解析的点就是“不可抗力”，所以我们今天的内容就先从这个点开始讲。

1、何为不可抗力？

根据我国《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

同时，根据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力属于法定的免责事由，不归责于当事人，因其造成合同不能履行的，可以变更或者解除合同。

根据中国人大法工委的解释，此次“新冠”疫情，属于不可抗力。

2、疫情期间，出租方是否必须同意承租方的无责解除合同请求，或者是必须实施免租、减租等相关事项？

2020年2月8日，深圳市发布《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》（以下简称《若干措施》）明确：对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业(含厂房、创新型产业用房、写字楼、农批市场、商铺、仓储物流设施、配套服务用房等)的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户，免除2个月租金。对承租市、区两级公租房、人才住房的非国有企业或家庭(个人)，免除2个月租金。

但是《若干措施》规定范围外：不强制要求减免，倡导协商！

《若干措施》明确，积极鼓励倡导社区股份合作公司、非国有企业、个人业主参照国有企业做法减免物业租金。

显然该规定不具有强制性，也仅对相关的出租方具有倡导性。

如若想免除不履行合同的责任，提出一方应当具备两项条件：

首先是有不可抗力的事情发生，就是如今的新冠肺炎；

其次是不能履行合同是因为该事件的发生，且两者互为因果缺一不可。

综上所述，即使我们可以因为新冠肺炎此项不可抗力解除合同，但一般不能作为租户拒付租金的理由。若双方就租金支付发生争议，法院可能基于公平原则判决双方共担损失。

3、处于疫情期间，承租方是否可以不可抗力为由无责解除合同、提出免租、减租等请求？

（1）承租人能否主张减免住宅小区的租金？

“不可抗力”、“情势变更” 不适用于租赁合同的承租方，“公平原则”不能成立。

根据《合同法》第117条规定，不可抗力必须达到不能履行合同的结果才可以免责，而租赁合同承租方的义务是单纯的付款义务，该项义务并非需要其他情形才能帮助完成。

另外，根据《合同法解释（二）》第26条规定，情势变更必须导致继续履行合同“对于一方当事人明显不公平”或者“不能实现合同目的”才可以变更或解除。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中使用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。

可以看出，合同当事人由此产生了合同利益的严重失衡，利益分配发生重大变化，继续履行将牺牲一方的巨大利益为代价而使对方获取巨额利益，这才是所谓的明显不公平。因此公平原则需要同时考虑双方当事人的情况，而租赁合同的继续履行并没有导致双方利益严重失衡，利益分配没有发生重大变化，出租方也并未因此获取比既往更多的巨大利益。至于不能实现合同目的的结果是也只是解除合同，而非变更合同的免租。

一言蔽之，“公平原则”是针对于双方当事人的，既要考虑到租客，也要考虑到出租方，单纯考虑租客没有收入而减租，“公平”了租客，不公平了业主，恰恰不符合公平原则。

不排除存在“有情怀勇担当”的“好房东”同意免租或者减租，也不排除有法官认为出租方应当减免租金的案例。但哪怕是个人行为或者法院判决都不能以此为根据，认为本次疫情业主负有减免租金义务。

（2）承租人能否主张减免企业办公场所的租金？

针对此类租赁合同，承租人有权依据“不可抗力”并结合相关规定和复工时间向出租人主张减免相应租金。

在本次疫情中，受到影响较大企业多数是在园区、写字楼、大厦等办公场所。深圳政府要求域内所有企业复工复业时间不得早于2020年2月9日24时，企业安排复工时需要向相应部门申请报备。同时外来返工人员原则上要在家隔离14日以后方可回到企业复工。因此，该次疫情由于政府先后发布文件延长春节假期、推迟企业复工时间、推行企业居家办公等举措，导致企业无法正常组织员工上班。此时，因受疫情及政府、场所管理主体的限制复工措施的影响，导致企业无法正常复工的，应当认定为不可抗力事件，企业作为承租人有权主张减免相应的租金，但是减免租金的范围宜以企业实际复工时间为准。

另外，对于已经签订租赁合同，但承租物业仍处于装修过程中的承租人，因为受疫情的影响导致办公场所装修项目工作客观上无法按期完成的，如果根据合同中约定装修期间属于出租人承诺的免租期间的，承租人可以依据不可抗力主张适当延长装修期间并且该期间为免租期间。

（3）承租人能否主张减免餐饮娱乐、休闲消费等商业场所的租金？

针对此类租赁合同，承租人也可依据不可抗力向出租人主张停业期间相应租金的减免。

疫情猛烈爆发之后，政府相继采取关停或限制餐饮、影院、洗浴、酒吧等人员密集场所营业，承租人基于租赁合同承租并使用商业场所的目的阶段性落空，构成不可抗力事件，承租人可主张减免停业期间的相应租金。

根据近期该类承租人陆续恢复营业的状态来看，由于疫情对商业经营的负面影响不可能突然消除，即使承租人复工，人流量仍然较少，也难以做到正常经营。因此，我们认为，在认定承租人租金减免诉求时应当综合考虑疫情对承租人复工后的影响，区别于正常的商业风险，酌情处理复工后的租金减免事项。但我国并非判例法国家，即使法院根据公平原则支持了某减租、免租案例，还是需要根据个案具体分析判断。

（4）工厂、车间等生产经营场所，承租人能否主张减免租金？

针对此类租赁合同可参考上文中分析企业公办场所的部分，承租人可依据不可抗力、结合各地区政策文件的安排主张相应租金的减免。

疫情当前，我们首先要了解清楚适用的法律规则，其次要认真分析个体当前的情况和需求，正确灵活地适用相关规则并解决问题。同时，在司法审判服务营商环境的大背景下，我们建议出租房和承租方积极沟通，互相理解，以期互利共赢、共克时艰！

更多关于疫情期间免租的问题，欢迎咨询张天虹律师团队。

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张天虹 律师

广东扬权律师事务所 主任

中国国际经济贸易仲裁委员会调解专家

深圳市劳动人事争议仲裁委员会仲裁员

执业领域：房地产、不良资产并购、新三板上市、公司法、劳动法等。

电话：135-1030-3080

陈思源 实习律师

民商法、国际经济与商法专业，

硕士主研粤港澳大湾区贸易便利化制度方向。

擅长公司、房产、婚姻等。

电话：137-2893-5728

文 / 陈思源 实习律师